判断 01
首要矛盾是“付费后看不到增量价值”
第①组 29/49 明确提到效果或回报疑虑；第④组 56/104 把加值减少归因于效果或回报。价格是放大器，但并非唯一原因。
结论摘要
竞价下降不是单一的价格问题，也不能直接等同于会员流失。 当前证据指向三条并行链路：竞价的增量效果难以被会员感知或验证；置顶以低价、长周期和少维护承接部分预算；同时，一部分会员的租屋物件量或业务重心确实下降。
−15%
26H1 台中竞价金额同比
工作簿中的调研触发背景；非本次电访计算值
359
严格有效样本
仅统计会员明细中标记“有效接听”的记录
92.2%
有效样本为仲介
331/359；另有代理人 16、屋主 12
15/63
第⑤组明确平台流失
其余多为业务变化、账号或方案迁移
判断 02
置顶是成本与操作替代，不是完全效果替代
第②组中，71/88 认为置顶优势是价格；效果比较中仅 4/88 明确认为置顶更好，28/88 仍认为竞价更好。
判断 03
第④组已经出现真实的跨平台分流
61/106 在回答中提到其他渠道；面对久租不掉，54/99 会转向其他渠道，仅 12/99 明确继续购买平台付费曝光。
判断 04
“橱窗清空”标签高估了平台流失
第⑤组仅 15/63 属于明确平台流失；20/63 仍在 591 内使用单笔、公司/同事账号或其他账号，27/63 是供给、职业或业务重心变化。
因果边界本次为定向电访，不是随机抽样。调查可以解释原因结构与机会方向，但不能把各主题比例直接换算成 −15% 的金额贡献。
样本、进度与统计口径
直接证据五组母体合计 1,093，严格有效样本 359，覆盖 32.8%。各组接听与完成进度差异较大，尤其第⑤组仍未达到原定 100 份有效样本，因此组间比例不宜直接横向排名。
| 分组 | 行为定义（26H1 相对 25H1） | 母体 | 严格有效 | 母体覆盖 | 原定有效目标 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ① | 橱窗数增，置顶与竞价均减 | 80 | 49 | 61.3% | 64 | 未达目标 |
| ② | 竞价减，置顶增 | 131 | 93 | 71.0% | 约 105 | 接近目标 |
| ③ | 停止竞价，转置顶 | 87 | 48 | 55.2% | 约 70 | 未达目标 |
| ④ | 橱窗数减，置顶与竞价均减 | 215 | 106 | 49.3% | 100 | 已达目标 |
| ⑤ | 离场：橱窗清空 | 580 | 63 | 10.9% | 100 | 继续补样 |
数据核对说明
- 以各会员明细表中的“有效接听”状态为严格口径；第⑤组包含 8 月 28 日新增的 37 份有效记录。
- 外呼汇总表显示第④组有效量 110，但明细中仅 106 行明确标记“有效接听”；本报告采用可逐行追溯的 106。
- 第④组概述母体为 215，明细中可识别的数字会员 ID 为 214；覆盖率按研究分组定义的 215 计算。
- 主题为人工规则辅助的多标签编码；除第⑤组流转拆分和明确的单选比较外，主题比例可能相加超过 100%。
①
橱窗增加，但置顶与竞价都减少
降预算观望者｜有效样本 n=49
调查结果
多标签编码；同一回答可同时出现“贵”和“效果差”。
解释与机会
- 不是“没有曝光需求”。受访者仍会为急租、久租不掉、优质或稀缺物件购买曝光。
- 真正阻力是边际价值不清。不少会员认为不买与购买后的电话量差异不大，或要更高出价才有感。
- 机会：按物件显示“付费前后增量”，并把竞价定位为短期冲刺工具，而非常态必买。
业务动作优先对“橱窗增但付费减、且仍有急租物件”的会员发送物件级效果诊断，不要先发普惠券。先解释哪里缺曝光、预估需要持续几天，再给预算上限。
②
减少竞价，增加置顶
预算转移者｜有效样本 n=93
71/88
置顶优势是价格
80.7%；最一致的转移动机
18/88
提到省操作或周期优势
可包含定时更新、少盯盘、周期长
28/88
仍认为竞价效果更好
另有 4 份为混合判断
4/88
明确认为置顶更好
置顶并非普遍的效果替代
竞价与置顶效果比较
组合购买意愿
- 37/86（43.0%）倾向二选一或明确以某一产品为主。
- 31/86（36.0%）明确或有条件愿意组合使用。
- 18/86（20.9%）依物件、价格或情境决定，尚不能归类。
机会判断
- 置顶承接的是可预测预算与低维护，不是更强效果。
- 竞价仍适用于急租、热门、独家、高利润或稀缺物件。
- 组合包应按情境触发，不宜面向全量会员默认捆绑。
产品机会建立“30 天置顶基线 + 3～7 天竞价冲刺”的场景包；显示预算上限、预计排名区间和增量数据。目标是降低决策成本，不是单纯打折。
③
停止竞价，转为置顶
彻底切换者｜有效样本 n=48
停止竞价的显性原因
多标签编码，比例不相加为 100%。
关键断点
- 24/45认为置顶与竞价差不多或两者都弱；仅 8/45 明确认竞价更好。
- 16/45没有统计或无法说清停止竞价后的效果变化，说明归因能力不足。
- 重新使用条件同时指向物件场景（16/44）和价格/效果改善（15/44）；仅靠召回券不够。
召回策略先筛出仍有高价值、急租或稀缺物件的会员，再提供固定上限的竞价试跑和效果报告。对已转做买卖或没有租件者，不应计入竞价召回池。
④
橱窗、竞价与置顶同时减少
业务需求减少者｜有效样本 n=106
39/106
业务、物件量或个人节奏
36.8%；确有真实供给收缩
56/104
加值减少提到效果/回报
53.8%；不是只因物件变少
58/102
仍有急租物件
56.9%；需求并未消失
61/106
回答中提到其他渠道
57.5%；已形成实际分流
久租不掉时的处理方式
多标签编码；其余为模糊、个案化或无法归类的处理方式。被提及的平台以 Facebook/脸书、Instagram、Threads、乐屋等为主；报告不核实其价格或效果。
风险如果把第④组统一视作“业务量自然下降”，会漏掉一批仍有急租需求、但已把曝光预算转移到其他渠道的会员。这是当前最需要业务追踪的流失前置组。
⑤
橱窗清空：离场会员
需要重新定义“流失”｜有效样本 n=63
“橱窗清空”只是行为结果，不等于停止使用 591，更不等于因竞价产品流失。
27
业务／供给／职业变化
42.9%；少租件、转买卖、休息、无空屋或退出仲介
20
账号或方案迁移
31.7%；单笔方案、公司／同事／其他账号继续刊登
15
明确平台流失
23.8%；有业务但转平台或停止使用 591
1
信息不足
1.6%；没有足够回答可判断
明确平台流失的 15 份回答
- 14/15提到替代渠道。
- 10/15提到价格或成本。
- 6/15提到效果、来客或投入回报。
多标签编码；同一会员可同时提到价格和效果。
业务含义
- 账号／方案迁移者不应进入“流失召回”名单，否则浪费外呼。
- 业务或供给变化者应进入低频生命周期维护，而非价格促销。
- 只有明确平台流失者，才按价格、效果、操作、信任四类原因做召回。
可立即修正把“用户 ID 没有橱窗”升级为“会员实体 × 公司／账号 × 刊登方案”的判断，先识别账号切换和单笔方案，再判定平台流失。
平台问题点与机会点
1. 增量价值不可见
证据：第①、③、④组持续出现“付费与不付费差不多”“来电未提升”。
问题：平台给了曝光，但会员无法判断新增询问是否由竞价带来。
机会：物件级增量看板，统一展示排名、曝光、详情页、有效询问和单位有效询问成本。
2. 竞价成本不可预测
证据：第②组置顶最一致的优势是价格；第③组停止竞价的价格信号明显。
问题：持续盯价、排名不确定、预算容易上升。
机会：每日预算上限、排名区间预估、移动端调低／暂停、固定价短期冲刺包。
3. 产品角色不清
证据：大量会员认为竞价与置顶差不多，却仍在特定物件上认可竞价。
问题：会员不知道何时该买哪一种，也难评估是否需要组合。
机会：把置顶定义为稳定基线，把竞价定义为急租／高价值物件的短期冲刺。
4. 跨平台分流已发生
证据：第④组 61/106 提到其他渠道，54/99 会在久租不掉时转向其他渠道。
问题：社群或竞品以低成本、即时发布和低决策负担吸走预算。
机会：先提升有效询问与即时性，再讨论价格；仅靠折扣无法逆转分流。
5. 流失标签不准确
证据：第⑤组 20/63 是账号或方案迁移，并非离开 591。
问题：召回对象、流失率和原因判断被污染。
机会：建立会员实体层，识别公司账号、子账号、单笔方案与套餐间迁移。
6. 信任与扣费体验有高风险信号
证据：多组出现假物件／假询问、自动续费、默认勾选、退款与推荐出价可信度抱怨。
边界：属于低频但严重的开放题信号，当前资料不足以估总体发生率。
机会：单独建案核实，并跟踪投诉率、退款率和回访信任度。
建议业务行动
先修正分类与效果证据，再做价格促销。否则容易把自然离场当产品流失，也会把补贴发给没有租屋需求的人。
两周内：重建流失与迁移标签
将第⑤组拆成“业务／供给变化、账号／方案迁移、明确平台流失、待核实”四类；账号迁移从召回名单剔除。
验收：抽查 100 个橱窗清空会员，分类准确率建议达到 95% 以上；未核实不得自动记为平台流失。
两周内：补齐物件级效果归因
对竞价、置顶和普通方案统一输出：曝光、详情页、有效询问、有效询问成本、出租代理指标。把会员“感觉”变成可回溯证据。
边界：没有成交闭环时，不把询问写成出租成交；不可观察部分单列。
30 天：做两项小规模验证
实验 A：第②／③组测试“30 天置顶 + 3～7 天竞价冲刺”，与单独置顶比较有效询问成本。
实验 B：从第④组仍有急租物件者中招募，提供物件诊断 + 明确预算上限，不先发无条件优惠券。
建议成功线：相对对照组，有效询问成本下降至少 15%，或有效询问率提升至少 10%；阈值为建议，需结合当前基线校准。
60 天：降低竞价的不确定与操作负担
上线日预算上限、出价区间建议、移动端降价／暂停、续费显式确认、扣费与退款记录。优先解决“烧钱但不知为何”的体验。
持续：建立低频高风险问题专案
将假物件／假询问、默认勾选、自动续费和退款争议从一般开放题拆出，记录发生场景、影响金额与复现证据，按月复盘。
分组经营矩阵
| 分组 | 优先识别 | 建议动作 | 不建议 | 核心观察指标 |
|---|---|---|---|---|
| ① | 仍有急租／高价值物件，且付费效果疑虑 | 物件诊断 + 竞价短期冲刺 | 全量普惠券 | 增量有效询问、单位有效询问成本 |
| ② | 置顶成本偏好，但仍认可竞价场景 | 情境化组合包、预算上限 | 默认强制捆绑 | 组合采用率、增量效果、续用率 |
| ③ | 因价格／效果停止，仍有适配物件 | 固定价试跑 + 结果报告 | 只做价格召回 | 召回后有效询问与 30 天复购 |
| ④ | 有急租但转其他渠道 | 流失前置预警、效果修复 | 统一视作自然收缩 | 跨平台分流率、急租物件留存 |
| ⑤ | 业务变化、账号迁移、平台流失 | 三类分开运营 | 对橱窗清空者统一召回 | 分类准确率、真实流失召回率 |
数据边界、隐私与来源
必须保留的边界
- 样本为定向外呼，不代表全部台中仲介会员。
- 各组有效率不同，第⑤组覆盖仅 10.9%，应继续补样后再固定比例结论。
- 开放题由规则辅助编码；模糊回答不强行归类，多标签主题不相加为 100%。
- 竞品与社群的价格、流量、效果均来自受访者陈述，本报告未作外部核实。
- 本次未引入网络量化对标，避免把外部市场口径与台中会员电访混为一谈。
个资保护措施
- 报告不包含会员 ID、姓名、电话、公司／门店、外呼人员、地址或逐条记录。
- 不展示可回溯个体的原话；仅保留聚合统计与去识别转述。
- 业务下钻建议采用最小样本门槛；小于 5 的细分不对外展示。
- 原始工作簿应仅限授权人员访问；后续分析导出只保留随机研究编号。
主要依据
- 主资料：《T5-台中竞价下降会员调研_26.8.xlsx》中的概述、调查问题清单、话术、会员①～⑤、电访明细和外呼数据记录。
- 统计口径：会员明细“有效接听”状态；调研日期为 2026-08-18 至 2026-08-28。
- 主题编码：按效果／回报、价格／成本、业务／供给、操作、替代渠道、账号／方案迁移等主题聚合；第⑤组另做互斥流转判断。
最终判断业务侧下一步不应先讨论“怎么把所有人拉回竞价”，而应先回答两件事：谁仍有需要加速出租的物件；平台能否用可验证的数据证明竞价带来的增量价值。